Tanah Kosong Diambil Negara? Ini Aturan HGB PP 48/2025

Penulis: Sandy Hardianto
(Advokat & Konsultan Hukum – QJ Law Firm)

Banyak orang masih berpikir sederhana: kalau tanah kosong dan tidak dibangun, negara tinggal ambil.

Pandangan itu terdengar tegas, tetapi secara hukum tidak sesederhana itu.

Dalam praktik pertanahan, khususnya terhadap Hak Guna Bangunan (HGB), pertanyaan hukumnya bukan semata: apakah tanah itu kosong? Pertanyaan yang lebih penting adalah: apakah tanah itu benar-benar ditelantarkan secara sengaja menurut hukum?

Tanah kosong belum tentu tanah telantar.

Negara memang berhak menertibkan tanah yang benar-benar ditelantarkan. Fungsi sosial tanah tidak boleh diabaikan. Tetapi negara tidak boleh bertindak hanya berdasarkan asumsi visual bahwa tanah itu belum dibangun, lalu otomatis menyimpulkan hak atas tanah dapat dihapus.

Dalam negara hukum, hak atas tanah tidak boleh hilang hanya karena tanah terlihat kosong.

Mengapa Isu Ini Penting?

Karena akibat hukumnya sangat serius.

Ketika suatu bidang tanah ditetapkan sebagai Tanah Telantar, akibatnya dapat berujung pada hapusnya hak atas tanah, putusnya hubungan hukum, dan penegasan bahwa tanah tersebut menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

Ini bukan sanksi administratif ringan. Ini menyentuh inti hak seseorang atau badan hukum atas tanah yang sebelumnya diperoleh secara sah.

Maka, pertanyaan hukumnya tidak boleh dangkal.

Bukan: “Tanah ini kosong atau tidak?”

Tetapi: “Apakah ketidakpemanfaatan tanah ini benar-benar merupakan penelantaran yang disengaja, dan apakah prosedur negara sudah dijalankan secara sah?”

Kapan HGB Bisa Dianggap Tanah Telantar?

HGB bukan hak yang bisa dicabut begitu saja.

Kekhawatiran pemegang hak terhadap status tanah kosong seringkali muncul saat proyek tertunda akibat birokrasi

Dalam rezim hukum yang berlaku, tanah HGB baru dapat masuk objek penertiban apabila dengan sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara paling cepat 2 (dua) tahun sejak hak diterbitkan.

Artinya, ukuran hukumnya bukan sekadar “belum dibangun”, tetapi ada unsur kesengajaan yang harus dinilai dengan cermat.

Yang diuji bukan sekadar tanahnya kosong, tetapi apakah pemegang hak benar-benar sengaja menelantarkannya.

Untuk dasar hukumnya, masyarakat dapat merujuk pada PP Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dan PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Empat Keadaan yang Membuat Tanah Kosong Tidak Otomatis Telantar

Ini bagian yang paling sering tidak dipahami publik.

Tanah yang belum dibangun bisa saja belum dimanfaatkan bukan karena pemegang hak ingin berspekulasi atau menelantarkan, melainkan karena keadaan objektif yang secara hukum relevan.

Dalam praktik, tanah dapat tertahan pemanfaatannya karena:

menjadi objek perkara di pengadilan;
terjadi perubahan rencana tata ruang;
kawasan atau tanah terkait dengan kepentingan konservasi; atau
terdapat keadaan kahar (force majeure) seperti bencana, kerusuhan, atau keadaan luar biasa lain di luar kendali pemegang hak.

Dengan kata lain, ketiadaan pembangunan belum otomatis berarti adanya kesengajaan untuk menelantarkan.

Hukum yang adil tidak menyamakan keterlambatan dengan penelantaran.

Negara Tidak Boleh Lompat Prosedur

Penilaian terhadap tanah kosong harus dilakukan melalui tahap evaluasi yang komprehensif, bukan sekadar pantauan visual

Salah satu kekeliruan paling umum adalah mengira negara bisa langsung menetapkan suatu tanah sebagai tanah telantar hanya karena ada laporan atau karena secara kasat mata tanah itu terlihat tidak aktif.

Padahal, rezim penertiban tanah telantar dibangun di atas tahapan prosedural.

Secara ringkas, negara seharusnya tidak melompat langsung ke hasil akhir. Ada proses yang harus ditempuh, yaitu:

Evaluasi;
Peringatan tertulis secara bertahap;
Usulan penetapan;
Penetapan oleh pejabat yang berwenang;
Hak keberatan sesuai ketentuan hukum.

Ini penting, karena dalam hukum administrasi, cara negara bertindak sama pentingnya dengan tujuan negara bertindak.

Semakin berat akibat hukumnya, semakin ketat prosedur yang wajib dipenuhi negara.

Mengapa Perlindungan Hukum Preventif Penting bagi Pemegang HGB?

Banyak orang berpikir perlindungan hukum baru dibutuhkan setelah hak diambil. Justru itu terlambat.

Dalam perkara seperti ini, yang paling penting adalah perlindungan hukum preventif: perlindungan sebelum keputusan final dijatuhkan. Sebelum hak hapus. Sebelum hubungan hukum diputus. Sebelum tanah ditegaskan menjadi tanah negara.

Perlindungan hukum preventif berarti pemegang hak harus benar-benar memiliki kesempatan untuk:

menerima pemberitahuan secara layak;
memahami dasar penilaian negara;
menunjukkan dokumen dan alasan objektif;
membantah anggapan adanya unsur sengaja; dan
menggunakan jalur keberatan yang tersedia.

Jika semua itu hanya formalitas, maka prosedur memang ada di atas kertas, tetapi perlindungan hukumnya tidak sungguh-sungguh bekerja.

Konflik hukum lahir ketika negara melihat tanah kosong yang belum aktif sebagai objek penertiban…

Pada satu sisi, negara ingin memastikan tanah tidak menganggur dan fungsi sosial tanah tetap berjalan.

Pada sisi lain, pemegang HGB dapat berada dalam posisi yang secara objektif belum bisa memanfaatkan tanah, tanpa berarti ia sedang menelantarkannya.

Konflik hukum lahir ketika negara melihat tanah yang belum aktif sebagai objek penertiban, sementara pemegang hak melihat dirinya masih berada dalam koridor yang dapat dibenarkan.

Karena itu, inti masalahnya bukan sekadar antara “negara versus pemilik” atau “tanah kosong versus tanah produktif”.

Inti masalahnya adalah ini: apakah negara sudah cukup adil membedakan antara penelantaran yang disengaja dan ketidakpemanfaatan yang masih punya alasan sah?

Kalau pembedaan itu gagal, maka yang rusak bukan hanya hak pemegang HGB, tetapi juga kepercayaan pada sistem hukum pertanahan itu sendiri.

Kesimpulan: Tanah Kosong Belum Tentu Tanah Telantar

Tanah yang belum dibangun belum tentu tanah telantar.

Negara memang berwenang menertibkan tanah yang benar-benar ditelantarkan. Tetapi negara tidak boleh menyamakan semua tanah kosong sebagai tanah telantar, dan tidak boleh menghapus hak hanya karena sebuah bidang tanah terlihat belum dimanfaatkan.

Ukuran hukumnya lebih dalam dari itu.

Yang harus diuji adalah:

ada atau tidaknya unsur kesengajaan;
ada atau tidaknya keadaan objektif yang dapat dibenarkan; dan
sah atau tidaknya seluruh prosedur yang ditempuh negara sebelum sampai pada keputusan final.

Negara hukum bukan diukur dari seberapa cepat negara mengambil tanah, tetapi dari seberapa adil negara membedakan mana yang benar-benar telantar dan mana yang belum dapat dimanfaatkan karena alasan yang sah.

Butuh Penilaian Hukum Atas Kasus Serupa?

Jika Anda, perusahaan Anda, atau keluarga Anda sedang menghadapi persoalan seperti surat evaluasi tanah terindikasi telantar, peringatan terkait pemanfaatan HGB, ancaman penetapan tanah telantar, sengketa administratif pertanahan, atau kebingungan mengenai status tanah yang belum dapat dikembangkan, maka pembacaan hukum sejak awal sering jauh lebih penting daripada menunggu sampai keputusan final terbit.

QJ LAWFIRM dapat membantu menilai dokumen, memetakan risiko hukum, dan membaca apakah tindakan administratif yang dihadapi sudah sesuai prosedur atau justru menyimpan celah yang perlu segera direspons.

Untuk konsultasi awal, Anda dapat menghubungi kami via web ini.

Jika Anda suka gaya edukasi hukum seperti ini, Anda juga bisa membaca artikel kami yang membedah “Pindah Agama, Apakah Utang Bank Syariah Otomatis Lunas? Hati-hati, Ini Fakta Hukumnya!”

Rujukan Resmi

Disclaimer

Artikel ini disusun untuk tujuan edukasi hukum umum dan tidak dimaksudkan sebagai pendapat hukum yang mengikat untuk setiap perkara. Setiap kasus pertanahan memiliki fakta, dokumen, riwayat hak, serta konteks administratif yang berbeda. Tindakan hukum sebaiknya dilakukan setelah pemeriksaan dokumen dan keadaan konkret secara khusus.

Tanah Kosong Bisa Diambil Negara? Ini Batas Hukum HGB dan Tanah Telantar